Schadstofferkundung vor dem Abbruch: wer sie schuldet, was sie umfasst, was sie kostet

Seit der Novelle der Gefahrstoffverordnung ist die Frage „Wer muss eigentlich erkunden?“ eindeutig beantwortet — und die Antwort gefällt der Baubranche nicht. Dieser Text erklärt die Rechtslage, den Ablauf und die Kosten, und er sagt auch, wo die Grenzen liegen.

1 · Was seit dem 20.12.2025 gilt

Die novellierte Gefahrstoffverordnung ist am 5. Dezember 2024 in Kraft getreten. Die zentralen Asbest-Regelungen sind seit dem 20. Dezember 2025 anwendbar. Zwei Punkte sind für die Praxis entscheidend.

Erstens die gesetzliche Asbestvermutung. Für Bauwerke, deren Errichtung vor dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde, ist von Asbest auszugehen, solange keine belastbare Dokumentation etwas anderes belegt. Das Datum ist nicht willkürlich: Es ist der Tag, ab dem Asbest in Deutschland verboten ist. Liegt der Baubeginn zwischen 1993 und 1996, ist er genau zu benennen — Restbestände wurden noch verbaut.

Zweitens die Verschiebung der Erkundungspflicht. Erkunden lassen muss, wer in die Bausubstanz eingreift. Das ist der ausführende Betrieb, nicht der Bauherr.

Quellen: BG BAU zur Novellierung der GefStoffV · Umweltbundesamt zum Asbestverbot · GefStoffV im Volltext

2 · Wer schuldet was: Veranlasser und ausführender Betrieb

§ 5a GefStoffV regelt die Informations- und Mitwirkungspflicht des Veranlassers. Veranlasser ist, wer die Arbeiten in Auftrag gibt — Eigentümer, Bauherr, Verwaltung, Projektentwickler.

Der Veranlasser muss dem ausführenden Betrieb schriftlich oder elektronisch alle vorliegenden Informationen zur Bau- und Nutzungsgeschichte übergeben, mindestens Baujahr beziehungsweise Baubeginn. Er muss nichts untersuchen lassen, was er nicht ohnehin hat — aber er muss herausgeben, was vorhanden ist.

Der ausführende Betrieb muss vor dem Eingriff Klarheit haben. Reichen die übergebenen Informationen nicht aus, ist zu erkunden. Die Erkundung gilt als besondere Leistung — sie ist gesondert zu beauftragen und zu vergüten.

Für die meisten Handwerks- und Abbruchbetriebe ist das eine Verschärfung, weil die erforderliche Sachkunde selten im eigenen Haus vorhanden ist. Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes hat die Lastenverteilung öffentlich kritisiert. An der Rechtslage ändert das nichts.

Quellen: § 5a GefStoffV · BG BAU, Leitfaden „Asbest beim Bauen im Bestand“ (PDF) · ZDB-Pressemitteilung

3 · Was eine Erkundung umfasst

Eine Erkundung ist keine Sichtprüfung. Sie besteht aus vier Teilen, und wenn einer davon fehlt, ist das Ergebnis nicht belastbar.

1. Unterlagenauswertung

   Bauakte, Baujahr und Baubeginn, Umbauhistorie, frühere Gutachten, Nutzungsgeschichte. Was schon dokumentiert ist, muss nicht erneut beprobt werden — das spart Geld.

2. Begehung mit Raumbuch

   Systematische Aufnahme der Bauteile und Schichtaufbauten, fotografisch dokumentiert und eindeutig verortet. Ohne Verortung ist eine Probe später niemandem zuzuordnen.

3. Probenahme

   Repräsentativ je Materialeinheit, nicht je Raum. Ein gleichartiger Bodenaufbau über fünf Zimmer ist eine Einheit. Sinnvollerweise gleich über alle drei Stoffgruppen: Asbest, PAK und KMF.

4. Analyse und Bewertung

   Laboranalyse in einem akkreditierten Labor, danach die fachliche Einordnung: Einstufung, Zustand, Freisetzungsrisiko, Mengen, Handlungsbedarf.

4 · Erkundung, Kataster oder Pre-Demolition-Audit?

Drei Begriffe, drei Tiefen. Nicht jedes Vorhaben braucht die größte Variante.

Die DIN SPEC 91484 aus dem September 2023 beschreibt das Pre-Demolition-Audit und benennt Schadstoffsachverständige ausdrücklich als berechtigte Ersteller. Bei öffentlichen Abbrüchen wird sie zunehmend gefordert, weil sie neben den Schadstoffen auch die verwertbaren Materialströme dokumentiert.

Quelle: nbau.org zur DIN SPEC 91484

5 · Was das kostet und wie es abgerechnet wird

Belastbare Pauschalen gibt es nicht, weil der Aufwand von der Zahl der Materialeinheiten abhängt, nicht von der Fläche. Die folgenden Größenordnungen sind Marktorientierungen aus öffentlich zugänglichen Preislisten — keine Angebote.

Zum Vergleich der Größenordnung: Ein Baustellenstopp wegen unerwartetem Asbestfund kostet in der Regel ein Vielfaches — Stillstand, Umplanung, Nachtrag, im ungünstigen Fall arbeitsschutzrechtliche Folgen. Das ist kein Verkaufsargument, sondern die Rechnung, die jeder Kalkulator selbst aufmachen kann.

6 · Woran Sie einen brauchbaren Bericht erkennen

Objekt, Baujahr, Auftraggeber und Untersuchungsanlass sind eindeutig benannt

Es gibt einen Probenplan mit Foto, Verortung und eindeutiger Probenummer je Probe

Das Labor ist namentlich genannt und das Analyseverfahren angegeben

Die Bewertung trennt klar zwischen Pflicht und Empfehlung

Mengenansätze sind angegeben, sodass daraus ausgeschrieben werden kann

Die Grenzen der Untersuchung stehen drin: was ausdrücklich nicht geprüft wurde

Der Bericht ist namentlich unterschrieben

Fehlt der letzte Punkt oder fehlen die Grenzen der Untersuchung, ist der Bericht im Streitfall wenig wert. Ein Gutachten, das alles offenlässt, ist bequem für den Verfasser und nutzlos für den Auftraggeber.

7 · Fünf teure Fehler

1. Die Erkundung in den Abbruchpreis hineinrechnen

   Sie ist eine besondere Leistung mit eigener Position. Verschwindet sie im Pauschalpreis, entsteht Streit über Umfang und Verantwortung.

2. Sich auf eine mündliche Aussage verlassen

   „Da ist nichts drin“ ist keine Dokumentation und schützt den ausführenden Betrieb nicht.

3. Nur auf Asbest prüfen

   Schwarzkleber enthält häufig PAK und Asbest, alte Mineralwolle liegt fast überall. Eine zweite Begehung kostet mehr als die zweite Probe.

4. Zu spät beauftragen

   Nach der Vergabe wird jede Feststellung zum Nachtrag. Vor der Vergabe ist sie eine Kalkulationsgrundlage.

5. Das Kataster einmal erstellen und ablegen

   Jeder Umbau verändert die Lage. Ein Kataster wird fortgeschrieben, sonst veraltet es mit der ersten Sanierung.